【初心者向け】土地活用の種類にはどのようなものがある？|株式会社ユアー・パーキング

土地活用を始めるきっかけには、土地を相続した、現在行なっている事業や農業をやめたなど、さまざまな理由があるでしょう。しかし、どういった土地をどのように活用すればいいのか悩む方もいるかもしれません。

今回の記事では、土地活用の種類を選ぶ際に重視したいポイントを取り上げます。また、目的に沿った土地活用に結び付けられるよう、土地活用の種類や特性、メリット・デメリットを解説します。

土地活用の種類選びの注意点や悩んだときの相談先もご紹介しますので、土地活用で迷っている方は参考にしてください。

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土地活用の種類選びで重要なポイント

最初に、土地活用の種類を決定するうえで重視すべきポイントを5つに絞って解説します。土地活用に関しては、自分なりの考えや理想のイメージを持っているかもしれませんが、失敗を避けるためにも下記の点を念頭に置いて冷静に判断しましょう。

立地や形状

土地活用の種類を選ぶには、立地や土地の形状を把握することが大切です。

例えば、同じ広さの土地であっても、都心部と郊外では収益率が異なります。また、土地の形状においても、四角形ではなく、三角形や台形、L字型などの土地では活用できる種類が限定されることもあります。相続などで、土地の立地や形状を選べない場合は、その土地の特性に合った活用方法を採用するとよいでしょう。

なお、土地には規制が定められているため、所有する土地の用途地域や建ぺい率、容積率などを事前に確認しておくことも重要です。

土地活用への意欲やモチベーションは大切ですが、自分の考えに固執しすぎず、収支バランスを意識することが土地活用の成功につながるでしょう。

初期費用

土地活用には大なり小なり初期投資が必要ですが、土地活用に投入できる資金には個人差があります。そのため、投資可能な金額を見極め、その範囲で土地活用の種類を選ぶことが大切です。

身の丈に合わない過大な初期投資をすると、借入返済や利息の支払いが必要以上に膨らみ、当初考えていた収支とかけ離れてしまったり、不測の事態に対応できなくなるなどの可能性もあります。土地活用の種類を選ぶうえでは、初期投資額を含めた入念な資金計画が重要です。

収益目標

土地活用の種類の選び方は、どれだけの収益を求めるかによっても異なります。土地活用を本業としたい方と、土地の維持コストを回収しつつ小遣い稼ぎ程度で良いと考える方では、選ぶ土地の種類が違ってくるでしょう。また、リスクを取って高い収益を狙うのか、安定した収益を目指すのかでも選択肢に違いが出てくるはずです。

自分にとっての収益目標額を明確にしておくことが、土地活用の種類選びのカギとなります。

節税効果

土地活用の種類によっては、節税効果を期待できるでしょう。例えば、土地に建物を建てた場合に軽減特例が適用されて、固定資産税や相続税が抑制されるパターンが挙げられます。節税できればその分だけ収益が増えることになるため、節税への意識は大切です。

なお、土地活用の種類により節税の可否や節税額は異なるため、事前に節税効果を確認して土地活用の種類を選ぶとよいでしょう。

長期的な視点

土地活用の種類の多くは簡単に用途変更ができないため、5年後、10年後を見据えた計画が大事になります。当初計画した収益が見込めなくなることや、価値が下がることも考慮して土地活用の種類選びをすると、状況の変化に一喜一憂しなくて済むでしょう。

長期的な視点や展望を持てない場合は、当面の収支が若干のプラスとなり、かつ、転用可能な土地活用の種類を選ぶのも一つの方法です。

土地活用の種類11選！メリット・デメリットも把握しよう

土地活用を成功させるには、土地活用の種類とともにそれぞれのメリットとデメリットを理解することが大事です。ここでは、土地活用の方法を11種類に厳選して説明します。

戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、一戸建ての住宅を貸し出し、賃料収入を得る方法です。

実家が空き家になるなど、住む予定がない家を活用できるため、過大な初期投資をしなくても土地活用に踏み切れる点が、戸建賃貸経営のメリットです。更地にするよりも相続税の節税効果があり、新たに戸建賃貸住宅を建てる場合は、所得税や固定資産税も軽減できます。

戸建賃貸経営のデメリットは、1世帯あたりの修繕費や管理費用が高くなりやすいことです。また、いったん入居者が決まれば安定した収益が見込めるものの、退去者が発生したり入居者がなかなか決まらなかったりすると収入が0になるリスクもあります。

アパート経営

アパート経営は使用していない土地にアパートを建設し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る方法です。

比較的狭い土地での活用が可能で、長期間にわたる安定した不労所得を得られることが、アパート経営のメリットといえるでしょう。固定資産税や相続税の節税効果もあり、条件が合致すれば「小規模宅地等の特例」によって相続税をさらに軽減できます。

アパート経営のデメリットは、土地がある場合でも数千万円程度の初期投資が必要になることです。また、空室リスクもあることから入居者にとって魅力的な物件となるよう常に空室対策が求められます。なお、管理方法によっては、自ら住民トラブルに対応しなければなりません。

マンション経営

マンション経営は、使用していない土地にマンションを建設し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る方法です。

アパートより多くの部屋数を設けられるため、高い収益を見込めます。加えて物件の担保価値が高く、建設時の融資を受けやすいことも利点です。

マンション経営のデメリットは、建物の質の高さと規模の大きさにより多額の初期費用が必要になることでしょう。また、部屋数が多いと管理は複雑になり、空室対策のコストも高くなりがちです。

駐車場経営

駐車場経営は、月極駐車場やコインパーキングを作り、賃料や利用料金を得る方法です。

駐車場経営のメリットとしては、狭い土地でも経営が可能で、比較的少ない初期費用で開始できること、経営リスクが低い点などが挙げられます。

また、コインパーキングであれば経営方式により高収入を得ることが可能です。土地を貸して経営をすべて委託する場合は、初期費用が不要になるケースもあります。

月極駐車場にしてもコインパーキングにしても、ポイントになるのは需要です。周囲の駐車場事情を調査し、ニーズを把握することが成功のカギを握ります。

駐車場経営のデメリットとしては、節税効果が期待できないことです。更地扱いとなるため、住宅が建つ土地に比べて固定資産税は高くなります。また、月極駐車場は空車リスクがあり、コインパーキングは利用者がいなければ収入を得られませんが、それでも土地の維持費や固定資産税を賄うためには良い方法といえるでしょう。

なお、駐車場経営の詳しいメリットやデメリットは、以下の記事で解説しています。興味のある方は合わせてご覧ください。

関連記事：駐車場経営は儲かるの？基礎知識やメリット・デメリットを解説！

高齢者施設

高齢者施設としての活用は、おもにサービス付き高齢者住宅などの高齢者施設を経営する事業者に土地や建物を貸し、収益を上げる方法です。

高齢者施設の運営は補助金や税制優遇が受けられ、倒産リスクが低いのが利点といえるでしょう。土地や建物を貸与して運用益を受け取る場合は、テナントを貸すイメージで安定した収入が得られます。施設を建てる際、補助金を活用して建設費用を抑制できる可能性もあります。

高齢者施設のデメリットは、初期投資費用が高額になりやすいことです。また、高齢者ケアを行なうのに適した建物や設備となるため、他用途へ転用するのは難しくなるでしょう。

コンビニ経営

コンビニ経営は、フランチャイズに加盟して自ら店舗を経営する方法が一般的ですが、用地を貸し出して収益を上げる方法もあります。

コンビニ経営のメリットは、コンビニチェーンのネームバリューやノウハウを活用できる点です。コンビニ経営の経験や知識がなくても、本社からのサポートを受けながら収入を確保することができるでしょう。

コンビニ経営のデメリットは、ロゴや商品、経営ノウハウを利用する代わりに、本社へロイヤリティを支払う必要があることです。また、アルバイトなど人員をうまく集められない場合は、自らシフトに入らなければならないため、副業的な土地活用には向かないでしょう。

店舗経営

店舗経営は、人通りが多い場所に店舗を建設して自ら経営する方法のほかに、土地を貸し出して賃料収入を得る方法があります。

地域のニーズをつかみ、人々の要望にかなった店舗を出店できれば高い収益を見込めることが、店舗経営のメリットです。そのためニーズの見極めが店舗経営成功のカギといっても過言ではないでしょう。

店舗経営のデメリットは、店舗の種類により設備投資や機材の購入が必要になる点です。また、経営が安定しない場合は、撤退を余儀なくされることもあります。

商業施設

商業施設としての活用は、ショッピングセンターなど大型商業施設を建設して収益を得る方法です。

商業施設での具体的な土地活用方法は、おもに3つあります。1つ目は、事業者から建設協力金を得て大型商業施設を建設し、リースバックの形で収益を獲得する方法です。2つ目は、商業施設を運営する側に事業用の土地を貸し出す事業用定期借地権方式です。3つ目は、商業施設を建てて企業や事業者に貸し出し、テナント料を受け取る方法になります。

商業施設のメリットは、長期にわたり安定した収入が見込めることです。リースバック方式の契約期間は15年から20年が一般的ですし、事業用定期借地権方式の契約期間は最低でも10年、最長で50年に達することから、安定収入につながります。商業施設ができれば、地域の利便性も向上するに違いありません。

商業施設のデメリットは、建物建設のために広大な土地が必要になることです。また、繁華街や駅の近くなど、集客できる立地でなければ成り立たない土地活用でもあります。

コインランドリー経営

コインランドリー経営は、洗濯機や乾燥機などを設置し、使用料金の一部を収益として得る方法です。

経営するコインランドリーが、近隣の住民から認知され定期的な利用につながれば、安定して収入を確保できます。家事にかける時間を減らしたい、布団や毛布を洗いたいといったニーズから、都市部の住宅街などの土地活用に向いているでしょう。

コインランドリー経営のデメリットとしては、建物や洗濯機、駐車場などの初期費用がかかることです。また、周辺に競合店がある場合は、差別化を図るために高機能の機器類の設置やカフェの併設といった、自店舗サービスの改善が必要になります。

太陽光発電

太陽光発電としての活用は、土地に太陽光パネルを設置して電力を生み出し、それを電力会社に売却して収益を上げる方法です。

太陽光発電のメリットは、再生可能エネルギーの固定価格買取制度（FIT制度）により、長期間安定した収益が見込めることです。太陽光を遮る建物が少ない都会から離れた地域は、太陽光発電に向いているといえるでしょう。

太陽光発電のデメリットは、日当たりや日照時間により収入が左右されることです。屋外の設備であるため、自然災害などの影響を受けやすく、太陽光パネルの定期的なメンテナンスも欠かせません。

借地

借地は、土地を法人や個人などに貸し出して収益を上げる方法です。

借地の具体的な活用方法は、おもに2種類あります。借りる側の要望に応じて契約更新が可能な普通借地権と、契約期間が満了すると貸主に土地が返還される定期借地権です。

普通借地権は、契約期間に定めがない場合は30年間、契約期間に定めがある場合は30年以上での契約更新となり、定期借地権のうち用途制限がない一般定期借地権は50年以上で契約を結ぶことができます。そのため、借地契約を結んでいる間は安定した収入が得られるメリットがあります。

借地のデメリットは、いったん契約を締結すると、貸主側の都合で返してもらうことが難しい点です。特に普通借地権は、借主が更新を希望すると、正当な理由がない限り貸主は更新を拒むことができません。借地以外の活用が決まっている場合は避けたほうが良い選択肢といえます。

目的別の土地活用の種類

土地活用はバラエティに富んでいる分、向き・不向きがはっきり分かれる土地活用の種類もあります。そのため、自身が掲げる目標や目的に合致していないと、失敗したり、収入に不満を持ったりするかもしれません。

ここでは、土地活用の種類を目的別に紹介します。自身の要望と照らし合わせながら、土地活用方法を選ぶ際の参考にしてください。

初期費用を抑えたい

初期費用を抑えた土地活用ができるのは、駐車場経営や借地です。

駐車場経営の場合、整地作業のほか、車止めブロックの設置や駐車番号表記などの費用が必要になりますが、住宅系や商業系などの土地活用に比べて初期費用は少なくて済みます。また、運営会社に土地を貸すなど駐車場経営の方法によっては初期費用が0にできる場合もあります。

借地の場合は土地を貸し出すだけで、実際の土地活用は借主が行なうため、貸主側の初期費用はかかりません。

税金対策

節税効果を期待できる土地活用の種類は、アパート経営やマンション経営、高齢者施設などです。

土地の上に建物を建てるタイプの土地活用は、固定資産税の節税効果が高く、都市計画税も軽減されます。賃貸経営であれば、相続税の評価額を下げることもできます。

収益重視

収益性を重視する方におすすめの土地活用の種類は、アパート経営・マンション経営・商業施設・コンビニ経営・太陽光発電などです。

いずれも初期費用がかかりますが、運用を開始すると比較的大きな収益が見込める点が共通しています。なかでも太陽光発電は、集客が難しい田舎で高い収益を上げるのに適した方法といえるでしょう。

ただし、収益率が高いとされる土地活用は注意すべき点もあります。住宅系の賃貸住宅は、空室リスクを避ける対策が常に必要です。また、太陽光発電は、日照時間の長さや周囲に太陽光を遮る建物の建設予定がないことを確認してからの運用が重要になります。

安定重視

リスクをなるべく負わず、安定経営を目指したい方には、戸建賃貸経営・駐車場経営・コインランドリー経営・借地などの土地活用が向いています。

どれも収益性は目立って高くはないものの、初期費用を回収し、固定資産税などの維持コストをカバーできる土地活用の種類です。

特に戸建賃貸住宅は、需要が供給を上回る状態で人気が高く、住む人の家に対する愛着も加わり、長期入居も見込めます。

また、駐車場経営は、狭小地や複雑な地形の土地であっても、駐車ニーズが高い場所で行なうと、当初考えていた以上の高い収益が得られる場合があります。

転用を視野に入れた活用

将来的に別の種類の土地活用に挑戦したい方に向いているのが駐車場経営です。

なかでも、最短1週間程度で開始できるコインパーキング経営は、大きな建物や設備を必要としないため、比較的簡単に転用できます。土地の値上がりを待って売却を検討している方や、本格的な運用の前に経営ノウハウを学びたい初心者におすすめできる土地活用の種類です。

土地活用の種類選びで注意したいケース

これまで土地活用の方法を目的別に紹介してきましたが、場合によっては思い通りの方法が選べないこともあります。

ここでは、土地活用の種類を選ぶ際に気を付けたいケースを取り上げ、制限されたなかでも選択可能な土地活用の種類を紹介します。

土地の用途規制がある場合

日本では、街づくりを計画的に行なうための規制を示した「都市計画法」が設けられています。そのなかでも特に計画的な街づくりを進めているエリアが「都市計画区域」です。都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域・非線引区域の3つに分類されています。

土地活用で注意すべきなのが市街化調整区域です。原則として建物を建てられず、立地がさほど良くないケースが多いため、土地活用の選択肢が限定されることがあります。

市街化調整区域で可能な土地活用の種類の一つが、駐車場経営です。駅や商業施設などの近くであれば、短時間の駐車ニーズを満たすコインパーキングとして経営するのもよいでしょう。

駐車場1台当たりの駐車スペースは最低でも幅2.4m、長さが4.8mのため、設置可能な駐車台数とニーズが明確になれば、収支を予測しやすい点も駐車場経営のメリットです。

地方での土地活用

地方での土地活用は、都市部とは異なる難しさがあります。例えば、複雑な地形の場合や土地が点在している場合は、いくら面積が広くても希望の種類を選べないことがあるでしょう。

また、そのエリアならではの規制も存在します。一例として、農地以外の利用を制限する「農地法」、山の崩壊を防ぐために土地活用を制限する「地すべり等防止法」、森林の生産力向上を目的とした「森林法」などが挙げられます。

なお、活用されていなかった土地は、整地や整備から始める必要があり、初期投資が高額になりがちです。ただし条件がそろえば、ロードサイド店舗や太陽光発電、倉庫などに活用できる可能性はあります。

土地活用の種類選びに困ったら

土地活用の種類選びには、幅広い知識や理解が必要です。また、土地や土地を所有している方の状況、地域の事情などが複雑に絡み合うことからも、土地活用の種類選びについて悩むのは当然といえます。

もし悩みが解決せずに困っている場合は、専門家の力を借りることも視野に入れましょう。ここでは、おもな悩みである「土地活用」と土地活用にかかる「資金」について、具体的な相談先を含めてご紹介します。

土地活用の相談先

土地活用の方向性が決まっていない方は、土地や建物の専門家である不動産会社に相談しましょう。

すでに土地活用の種類が決まっている、あるいは目途が立っている場合は、各分野の専門家に相談することをおすすめします。賃貸住宅経営はハウスメーカーや工務店に、大規模な施設やマンションはデベロッパーに相談するとよいでしょう。

それ以外の土地活用の分野にも専門会社が存在します。例えば、駐車場経営であれば、コインパーキング業務に関する豊富な運営経験や、コンサルティング力を持つ株式会社ユアー・パーキングへの相談がおすすめです。

資金の相談先

土地活用にかかる資金の相談先は、おもに融資・資金計画・節税対策で分かれます。

融資に関する相談は、金融機関で行なうことが可能です。また、信託銀行の場合は、不動産の仲介や相続関連業務なども手がけているため、土地活用の最適な方法や土地活用に力を貸してくれる企業も紹介してもらえるでしょう。

土地活用の資金計画については、ファイナンシャルプランナーに妥当性を判断してもらうと安心です。土地活用の種類に応じた節税効果の確認の場合は、税金のプロである税理士に依頼するとよいでしょう。

まとめ

土地活用の種類を選ぶ際には、重視すべきポイントを押さえつつ、収支を意識することが大切です。土地活用のおもな種類やメリット・デメリットを把握しておくと、運用開始後のイメージがわき、正しい判断や決定に役立ちます。

土地所有者の事情や考え、所有している土地やエリアの状況は千差万別です。土地活用の種類選びに悩んだら、各方面の専門家に相談して冷静な判断を行ない、自分にとって最適なものを選びましょう。

土地オーナー様は、「土地をお貸しいただくだけ」で、初期投資や維持管理などの労力やコストなど、ご負担は一切ございません。リスクや手間なく運営できるのが最大の魅力。ユアーパーキングのサービスについて詳しくはこちらをご覧ください。